오늘은 우리 모두가 조심해야 할 주제, '전세사기'에 대해 이야기해 보려고 합니다. 전세사기, 정말 많이 들어보셨을겁니다. 뉴스에서도 자주 나오고, 주변에서 피해 사례를 들어보신 분들도 있을 거예요. 하지만 정확히 어떤 것인지, 어떤 유형이 있는지 잘 모르시는 분들을 위해 상세하게 정리를 해보았습니다.
전세사기란 무엇일까요?
전세사기는 간단히 말해서 '집주인이 세입자의 전세보증금을 돌려주지 않고 떼먹는 행위'를 말합니다. 하지만 이게 단순히 돈을 안 주는 것만은 아니라 여러 가지 교묘한 방법으로 세입자를 속이고, 결국 큰 경제적 피해를 입히는 범죄행위입니다.
전세제도는 우리나라에서 오랫동안 이용되어 온 주거 방식입니다. 보통 집값의 60-80% 정도를 보증금으로 내고 2년간 살 수 있는데 이 제도는 집주인에게는 목돈을 활용할 기회를 주고, 세입자(임차인)에게는 적은 비용으로 좋은 집에 살 수 있는 기회를 제공합니다. 하지만 이 제도를 악용하는 사람들 때문에 전세사기가 발생하는 거죠.
전세사기의 주요 유형
전세사기는 크게 4가지 유형으로 나눌 수 있습니다.
1. 깡통전세
'깡통전세'라는 말, 들어보셨나요? 집주인이 집의 가치보다 훨씬 많은 대출을 받아 놓은 상태에서 전세 계약을 하는 경우, 또는 주로 시세가 형성되어 있지 않은 신축 빌라의 전세금을 매매시세와 같게 전세로 내놓는 것을 말합니다. 이런경우엔 나중에 집주인이 대출금을 갚지 못하거나, 개인적인 문제가 생길 경우, 그 집은 경매에 넘어가고 세입자는 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.
왜 '깡통'이냐고요? 집의 실제 가치보다 빚이 더 많아서 텅 빈 깡통처럼 아무것도 남지 않는다는 뜻이에요. 슬프게도 이런 사례가 꽤 많습니다.
2. 불법 전대차
'불법 전대차'는 조금 어려운 말인 것 같지만, 아주 단순한 내용입니다. 진짜 집주인 몰래 다른 사람이 임대인 행세를 하며 세입자(임차인)에게 집을 다시 빌려주는 거예요. 예를 들어, A씨가 B씨의 집을 전세로 얻었습니다. 그런데 A씨가 마치 자기 집인 것처럼 C씨에게 다시 전세를 내주는 거죠. C씨는 B씨가 진짜 집주인인 줄 모르고 보증금을 내주고 계약을 하게 됩니다. 이렇게 되면 나중에 A씨가 사라져버리면, C씨는 보증금을 돌려받을 곳이 없어져요. 임대인인 B씨는 자기가 모르는 사이에 이뤄진 계약이니 책임질 이유가 없어 결국 임차인만 억울한 상황이 됩니다.
3. 기획 전세사기
'기획 전세사기'는 처음부터 사기 칠 목적으로 치밀하게 준비하는 경우입니다. 보통 여러 명이 조직적으로 움직입니다. 임대인, 공인중개사 등이 짜고 세입자를 속이고, 등기부등본 등 사문서 위조까지 하며 세입자를 안심시켜서 계약을 하게 만듭니다. 이런 사기꾼들은 보통 여러 채의 집을 동시에 사기 치기도 해요. 한 번에 큰돈을 챙기고 사라져버리는 거죠. 정말 나쁜놈들입니다.
4. 의도적 집주인(임대인) 변경
이건 어떤 말이냐면 처음에 계약할 때는 분명 등기부등본을 살펴 보았을 때 대출도 없이 권리 관계도 깨끗한 임대인의 집에 전세계약을 하고 들어왔는데 한 두달 뒤에 임대인이 변경되는 경우입니다. 일반적인 경우라면 전혀 문제될 것이 없지만, 전세사기의 유형을 놓고 보면 보통 이런 경우 새로운 임대인은 개인 신상에 문제가 많은 사람이 대부분입니다.
의도적으로 떠넘기기 식으로 이런 작업을 하는거죠, 또는 많이들 아시는 갭투자 문제도 있습니다. 1원도 없이 임차인의 보증금을 안고 집을 사버리고는 신용에 문제가 생기거나 시장이 침체가 오는 경우 임차인의 보증금을 돌려줄 돈이 없어 집이 경매에 넘어가게 됩니다. 이번에 이러한 종류의 전세사기로 많은 피해자가 나왔죠.
전세사기 실제 사례
사례1. 새 집주인이 ‘바지 집주인’
세입자는 꼼꼼하게 권리관계를 확인(선순위 채무관계없음) 하고 전세 확정일자까지 받은 후 입주를 하였다가 두 달 후 집주인이 바뀌었으며 심지어 새 집주인이 집을 담보로 전세 보증금에 가까운 근저당 설정하였음을 확인함. 당초 전세를 계약했던 건물 주인은 빌라를 통째로 새 집주인에게 넘겼고 새 집주인은 지인에게 명의를 빌려주었다가 깡통 빌라와 빚까지 떠안았다며 본인도 피해자라고 주장. 세입자는 당초 계약을 한 건물 주인을 고소하였지만 어떠한 처벌도 없었으며, 어쩔 수 없이 새 집주인이 빌린 금액(근저당)을 갚고 원치도 않은 집을 떠안았음
사례2. 새 집주인은 ‘블랙리스트’
등기부등본의 권리관계를 확인 후 주택도시 보증 공사가 보증하는 대출상품을 이용하여 전세 계약 후 입주하였으나 이사 1년 후 임대인이 변경되었다는 공인중개사의 문자를 받게 됨. 매매가 되더라도 임대계약은 승계되고, 문제가 생겨도 은행에서 보증금을 회수할 거라 믿었으나, 은행에서는 전세 보증금을 보호해 주는 보험이 아닌 은행의 대출금을 보증해 주는 보험으로 해당 보험은 전세 보증금을 보호하는 아무런 장치 없는 보험이라 함. 더욱이 바뀐 임대인은 594채의 주택을 갭투자로 보유한 임대 사업자로 주택보증 공사에서 ‘블랙리스트’로 분류하며 해당 임대 사업자의 매물은 반환보증 가입이 어려울뿐더러 주택보증 공사에서 임대 사업자에 받지 못한 보증금에 대해 해당 주택에 가압류를 해놓은 상황으로 전세 보증금을 돌려받기 더욱 어려워짐.
사례3. 나도 ‘갭투자’ 피해자
신축 빌라의 분양이 여의치 않자 건축주는 갭투자자(임대 사업자)에게 할인하여 한 집당 1억으로 건물을 통 매각하기로 하고 계약서는 분양가 1억 5천만 원으로 작성함. 공인중개사는 이 빌라를 1억 2천만 원에 전세 계약할 세입자를 찾고 세입자는 분양가와 3천만 원 차이가 있고 새로 지은 깨끗한 집이라 전세 계약을 체결함. 건축주는 빌라 분양을 완판했고, 임대 사업자는 돈 한 푼 투자 없이 한 채 당 2천만 원의 수익을 냈으며, 공인중개사는 수수료 챙기는 수법으로 빌라를 처분함. 문제는 전세 기간이 만료되는 시점에 발생하는데 세입자의 보증금으로 집을 매입한 임대 사업자는 다른 세입자를 구하기 전까지 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없고 보증금을 돌려받기 전까지 세입자는 이사를 갈 수도 없는 상황에 놓이게 됨.
사례4. ‘막장 갭투자’의 깡통전세 사기 행각
임대 사업자는 전세 보증금을 반환할 수 없다는 사실을 알면서도 공인중개사와 결탁하여 선순위 보증금 액수를 다르게 알려주거나 사문서를 위조하여 세입자 115명(피해액 50여억 원)에게 사기 행각을 벌임. 임대 사업자는 2013년부터 임대 사업을 시작했지만 갭투자 후 집값이 예상만큼 오르지 않으면서 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 처했고, 월평균 2천만 원에 달하는 이자를 감당하기 어려졌으며, 결국 채무가 68억 원에 달하자 잠적해 버렸음. 임대 사업자 소유의 집들이 경매 절차가 완료되었지만 전세 보증금 상당 금액이 피해자에게 온전히 돌아가지 않아 세입자들은 여전히 고통을 호소함
전세사기 유형 및 예방법
전세사기 현황, 얼마나 심각할까요?
전세사기는 해마다 증가하고 있어요. 2024년 기준 1만 6천명이 넘는 전세사기 피해자가 발생했다고 합니다. 피해 금액도 무려 2조 2천억원이 넘는다고 해요. 정말 어마어마합니다.
특히 최근에는 전세 가격이 너무 올라서 많은 사람들이 '반전세'나 '깡통전세' 같은 위험한 계약을 할 수밖에 없는 상황이 되고 있는데요. 이런 상황이 사기꾼들에게는 좋은 기회가 됩니다.
범정부 차원의 "전세사기 예방 및 피해 지원방안
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95087855
왜 전세사기가 늘어날까요?
높은 집값과 전세금
집값이 너무 올라서 집주인들이 은행에서 대출을 많이 받게 돼요. 그러다 경제가 어려워지면 대출금을 갚지 못하는 상황이 생기는 거죠. 그리고 아파트가 비싸다보니 상대적으로 저렴한 빌라를 찾게 되는데 이런 점을 노린 사기꾼들이 빌라에 몰려서 더 심각해진거죠.
느슨한 법적 제재
전세사기를 저지르고도 가벼운 처벌을 받는 경우가 많습니다. 665세대, 금액으로는 536억원의 피해를 남긴 인천 건축왕 전세사기꾼이 최초 15년형을 선고 받았는데 감형을 받아 7년을 선고 받았죠, 이런 점 때문에 사기꾼들이 두려움 없이 범죄를 저지르는 것 같습니다.
경제적 어려움
경제가 어려워지면서 힘든 사람들이 늘어나고 있어요. 집주인도, 세입자도 모두 어렵다 보니 위험한 계약을 하게 되는 거죠.
어떻게 하면 전세사기를 막을 수 있을까요?
전세사기를 완전히 막는 건 어렵지만, 우리가 조심하면 피해를 줄일 수 있습니다. 계약 전에 등기부등본을 꼭 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 집주인이 맞는지, 대출은 얼마나 있는지 꼭 봐야 합니다. 요즘은 이 문서도 조작을 하는 공인중개사도 있기 때문에 꼭 방문 당일날 눈앞에서 등기부 출력을 하셔야합니다. 그리고 보증금 반환 보증 보험에 가입하셔야 합니다. 이 보험에 가입하면 나중에 보증금을 못 받는 상황이 오더라도 보험회사가 대신 돌려주는 보험입니다.
전세보증금반환보증 가입 안내
다음 글에서는 전세계약시 주의 해야 할 사항들에 대해 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.
다음글보기: 전세 계약시 주의해야 할 사항 등기부등본, 임대인 확인
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