전세 계약시 주의해야 할 사항 등기부등본, 임대인 확인

지난 글에서는 부동산 전세사기 수법과 주요 유형, 실제사례 를 작성해보았는데요, 오늘은 전세 계약 시 가장 기본이면서도 가장 중요한 등기부등본 확인 방법과 진짜 임대인 확인 방법, 시세 확인방법에 대해 알아보겠습니다. 계약시 가장 기본이 되는 부분이니 꼭!! 체크하세요!

 

전세 계약서 작성전 등기부등본 확인하기

가장 기본이면서도 가장 확실한 방법입니다. 등기부등본은 그 집의 '호적'이라고 할 수 있거든요, 인터넷 등기소( www.iros.go.kr)에 접속해서 계약 할 부동산 주소를(동 호수 정확하게) 검색하면 쉽게 열람할 수 있습니다. 열람 비용은 700원, 발급 비용은 1,000원 발생하는거 아시죠?

 

확인할 사항

1. 등기부등본상의 소유자 이름과 계약하려는 사람의 이름이 일치하는지(갑구)
2. 주민등록번호 앞자리(생년월일)가 일치하는지
3. 공동소유인 경우 모든 소유자가 계약에 동의하는지
4. 계약하려는 집에 빚이 얼마나 있는지 확인(을구)

표제부 확인

1. 계약 할 건물의 주소와 등기부등본상의 주소가 동일한지 확인해야해요. 호수도 꼭! 확인하세요!
2. 건축물의 용도를 확인해야해요. 근린생활시설은 주거용이 아니기 때문에 전세자금 대출도 어렵고 보호받기 어렵습니다.
3. 전유부분, 건물에서 내가 계약하려는 부분의 면적을 확인해야해요. 여기에 적힌 만큼의 면적이 임대차 계약서에도 동일하게 작성이 되어 있어야 합니다.
4. 대지권이 있는지 확인해야 해요. 임대인이 땅에 대해 권리가 있는지 보아야 하는데 만약에 임대인이 대지권이 없다면 주택의 가치가 하락할 수 있으니 주의해야 합니다.
5. 별도등기란 토지에 특이사항이 있다는 뜻이에요. 별도의 권리가 설정되어 있는 것이기 때문에 이런 경우엔 토지 등기부등본을 따로 확인해보아야 합니다.

갑구 확인

1. 소유권 보존 접수 날짜는 처음 건물을 등기한 날짜입니다. 건물이 언제부터 사용된지 확인 가능합니다.
2. “갑구”의 표에서 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집을 가진 소유자이고 나와 계약 가능한 임대인이에요. 해당 임대인의 이름과 주민등록번호, 거주지가 임대차 계약서에 작성하는 임대인과 동일한지 꼭 확인해야 합니다.
3. “갑구”에는 소유권을 제한하고 있는 조건도 확인 가능해요. 압류나 가압류, 경매, 신탁 등을 확인할 수 있습니다. 다른건 잘 알아도 신탁을 잘 모르시는 분들이 많은데, 신탁 관련 내용이 있다면? 신탁 회사 동의 없이는 임대인이 임대차계약을 할 수 없으니 꼭! 꼼꼼히 확인해보셔야 합니다.

을구 확인

1. “을구”에는 소유권 이외의 권리가 표시되는 곳이에요. 근저당권이 있을 경우에는 이곳에 모든 내역이 다 표시됩니다. 이 집에 빚이 얼마나 있는지, 임차권 설정이 되어 있진 않은지를 확인할 수 있습니다. “말소사항 포함”으로 발급하면 과거의 이력도 볼 수 있습니다.
2. 채권최고액이란 근저당권자가 임대인한테 받아야 할 돈의 최대 금액이에요. 보통은 임대인이 빌린돈의 120%를 설정해요. 여기에 적힌 근저당권 금액과 임차보증금의 합을 계산해서 집이 경매에 넘어갈 경우를 생각해봐야 합니다.
3. 보통의 경우에는 채무자는 임대인=소유주, 근저당권자로는 돈을 빌려준 금융기관 혹은 개인이 적혀 있습니다.

등기부등본 1회 무료 열람 가능한 서비스

• 닥집 (https://doczip.kr/)
• 바로바로 (https://www.barobaro.info/l)
• 집파인 (https://zibfine.com/)

임대인 확인

몇 천만원, 또는 몇 억원의 전세보증금을 낼 건데, 상대방이 진짜 임대인(집주인)인지도 모르고 계약한다면 얼마나 위험할까요? 전세사기의 많은 사례가 바로 이 단계에서 시작된답니다. 가짜 집주인이 진짜인 척 계약하고 보증금을 받아 달아나는 경우도 있고, 집주인 행세를 하는 세입자가 불법으로 재전세를 놓는 경우도 있어요.

 

그래서 우리는 계약하려는 임대인이 진짜 집주인인지, 그리고 그 사람이 정말 계약 권한이 있는 사람인지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

신분증 확인하기

1. 신분증 사진과 실제 모습이 일치하는지
2. 신분증상 이름, 생년월일이 등기부등본과 일치하는지
3. 신분증이 유효한지 (만료되지 않았는지)

주의! 운전면허증만으로는 부족해요. 주민등록증이나 여권도 함께 확인하는 것이 좋아요.

인감증명서 또는 본인서명사실확인서 확인하기

이 서류들은 본인이 직접 발급받아야 하는 것들이에요. 따라서 진짜 집주인인지 한 번 더 확인할 수 있죠.

• 인감증명서: 도장이 진짜인지 확인하는 서류예요.
• 본인서명사실확인서: 서명이 진짜인지 확인하는 서류예요.

발급일이 최근인지 (3개월 이내 발급 권장)

서류상 이름, 주소가 등기부등본, 신분증과 일치하는지

대리인 확인하기

혹시 집주인 대신 다른 사람이 계약을 하러 왔다면 더욱 꼼꼼히 확인해야 해요!

1. 위임장: 집주인이 직접 작성한 위임장이 있는지
2. 집주인의 인감증명서: 위임장에 찍힌 도장과 일치하는지
3. 대리인의 신분증: 위임장에 적힌 대리인과 일치하는지

세금 납부 증명서 확인하기

진짜 집주인이라면 재산세, 종합부동산세 등을 납부했을 거예요. 세금 체납이 없는지 확인을 해보아야 합니다.

세금 체납이 있다는 것은 현재 신용에 문제가 있다는 것이기 때문에 집 계약에 고민을 해보시는 것이 좋습니다.

 

국세청 홈페이지에서 미납국세 열람신청을 하시면 됩니다.

https://hometax.go.kr/

임대차 계약전 주의사항

1. 너무 서두르지 마세요 집주인이 빨리 계약하자고 재촉해도, 천천히 꼼꼼히 확인하세요.
2. 가능하면 꼭 집주인을 직접 만나세요. 전화나 문자만으로는 위험해요.
3. 대리인이 오면 더 꼼꼼히 확인하셔야 해요, 위임장과 신분증 꼭 재확인!
4. 공인중개사를 너무 믿지 마세요 중개사만 믿고 등기부등본이나 신분증 등 확인을 소홀히 하면 안 돼요.
5. 의심스러운 점이 있다면 주저하지 말고 물어보세요. 이상한 점이 있다면 꼭 확실히 해결하고 넘어가세요.

 

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