집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 이렇게 하세요

이사를 가려고 집주인 한테 이야기 했지만 보증금을 돌려주지 않고, 그렇게 계약 기간이 끝날때까지도 주지 않아 ‘이 돈을 어떻게 받아내야 하나..’ 고민중이신가요? 저도 똑같은 경험을 했고, 제 주변에도 이런 사례가 있어서 그런 분들이 이럴 땐 어떻게 해야 하는지 꼭 알아둬야 할 대처 방법을 정리해 보았습니다.

 

그전에 이전에 작성했던 아래 글을 읽고 오시는 것도 큰 도움이 되실거예요.

▶부동산 전세사기 수법과 주요 유형, 실제사례

 

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출처: Pixabay

1. 대화로 시작하기 – 계약서와 상황 점검

• 계약서 확인: 계약 기간이 끝났는지, 보증금 반환 조건이 어떻게 되어 있는지 다시 봐야 해요.
• 집주인 입장 확인: 집을 팔려고 해서? 돈이 묶여 있어서? 이유를 알아야 대응 전략이 달라집니다.
• 합의 가능성 찾기: 가능하다면 분할 지급이나 기한 연장을 협의해 보는 것도 방법이에요.

※감정적으로 따지기보다는, “계약서에 따르면 반환 시점이 지났으니 언제까지 정리 가능할까요?”처럼 차분하게 묻는 게 좋아요.

 

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2. 내용증명 발송 – 법적 경고장 역할

대화로 풀리지 않는다면 내용증명을 통해 공식적으로 권리를 주장해야 합니다.

▶내용증명 작성방법과 양식, 보내는 방법

• 계약 조항과 반환 요구 날짜를 분명히 기재
• 등기우편으로 발송 → 추후 소송 시 중요한 증거
• “말로만 요구했다”는 상황을 막아 줌

※집주인도 내용증명을 받으면, ‘이제 진짜 법적 문제로 갈 수 있구나’ 하고 긴장하게 돼요.

3. 임차권등기명령 – 집을 비워도 권리 보전

보증금을 못 받은 채 이사를 가야 한다면 임차권등기명령이 필요합니다.

• 법원에 신청하면 등기부등본에 ‘임차권’이 기록
• 집을 팔거나 담보로 잡을 때, 세입자 권리를 무시할 수 없음
• 보증금을 당장 받는 건 아니지만, 내 권리를 안전하게 묶어두는 효과

4. 공시송달 – 집주인이 잠적했을 때

집주인과 연락이 끊기거나 고의로 피하는 경우엔 공시송달 제도가 있어요.

• 법원이 게시판에 송달 문서를 공고 → 일정 기간 지나면 송달된 것으로 간주
• 집주인이 숨어도 소송과 강제집행 가능

즉, 집주인이 회피한다고 해서 내 권리가 사라지지 않아요.

5. 전세금반환보증보험 – 안전장치

혹시 전세금반환보증보험에 가입했다면 훨씬 든든합니다.

• 계약 종료 후에도 보증금을 못 돌려받을 때, 보험사가 대신 지급
• 이후 집주인에게 구상권 청구 → 세입자는 신속히 돈 회수 가능
• 보통 1~2개월 내 지급 (보험사마다 다름)

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6. 소송과 강제집행 – 최후의 수단

모든 방법이 막혔을 때는 결국 소송으로 가야 해요.

• 소액사건심판: 보증금이 3,000만 원 이하라면 간단 절차
• 강제집행: 승소 후 집주인 재산을 압류하거나 경매로 회수

이 과정은 변호사나 도움을 받는 게 빠르고 안전합니다.

대응 방법 요약 정리

방법 특징 난이도 효과 별점

방법	특징	난이도	효과	중요도
대화/합의	가장 먼저 시도	★☆☆	빠르면 원만 해결	⭐⭐⭐
내용증명	법적 경고장	★★☆	압박 효과 큼	⭐⭐⭐⭐
임차권등기명령	권리 보전 장치	★★☆	안전성 확보	⭐⭐⭐⭐
공시송달	연락 두절 시	★★★	절차는 느림	⭐⭐⭐
반환보증보험	가입자 한정	★☆☆	신속 지급	⭐⭐⭐⭐⭐
소송·강제집행	최후 수단	★★★	확실한 강제력	⭐⭐⭐⭐

“절대 포기하지 마세요”

보증금은 단순한 돈이 아니라, 내 삶의 전부입니다.

집주인이 버틴다고 해서 끝나는 게 아닙니다. 차분히 하나씩 절차를 밟으면 반드시 방법은 있어요.

오늘 글을 읽고 있다면, 지금 바로 계약서와 상황부터 확인해 보세요.

그리고 필요하다면 내용증명, 임차권등기명령, 보험, 소송까지 단계별로 준비하세요.

“보증금은 돌려받는 게 당연한겁니다.”

 

FAQ

Q. 내용증명은 꼭 보내야 하나요?

A. 필수는 아니지만, 법적 증거 확보를 위해 발송을 강력히 추천합니다.

 

Q. 임차권등기명령만 하면 보증금을 바로 받나요?

A. 아닙니다. 다만 권리 보전이 가능해, 집주인이 처분을 해도 내 권리를 주장할 수 있어요.

 

Q. 반환보증보험은 누가 가입할 수 있나요?

A. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 등에서 일정 조건 충족 시 가입 가능합니다.

 

Q. 집주인이 잠적했는데 소송이 가능한가요?

A. 네. 공시송달 제도를 통해 연락이 안 돼도 절차를 진행할 수 있습니다.

 

Q. 소송을 혼자 진행해도 되나요?

A. 가능하지만, 금액이 크거나 복잡하다면 변호사 상담을 권장합니다.