지난 글에서는 부동산 전세사기를 당하지 않기 위해 계약 전에 필수로 확인이 필요한 등기부등본 확인 방법과 전세사기 유형과 사례에 대해 이야기를 나누었습니다. 오늘은 전세 계약 할 아파트나, 빌라, 오피스텔의 부동산 건축물대장 확인 방법과 전입신고, 확정일자를 왜 받아야 하는지에 대해 콘텐츠를 준비해 보았습니다. 내 보증금을 지키기 위해 정말 중요한 부분이니 꼭! 체크하세요!
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전세 계약시 주의해야 할 사항 등기부등본, 임대인 확인
전세계약할 부동산의 건축물대장 확인하기
건축물대장은 주택의 물리적 구조와 용도, 허가 사항 등을 기록한 문서입니다. 이 문서를 통해 해당 주택이 불법 건축물이 아닌지, 주거용 건물이 맞는지 등을 확인할 수 있습니다. 불법 건축물에 전세로 들어가면, 전세 대출이 안 나오는 경우가 생기거나 경매가 진행될 경우 법적 보호를 받지 못할 가능성이 큽니다. 계약서 작성전에 반드시 건축물 대장을 발급받아 보셔야 합니다.
건축물대장에서 확인해야 할 사항
- 주택의 용도: 건축물대장에서 해당 주택이 주거용 건물인지, 상업용 건물인지 확인해야 합니다. 상업용 건물에 주거용으로 임대차 계약을 맺는 경우, 주택임대차보호법의 적용을 받지 못할 수 있습니다.
- 불법 증축 여부: 불법 증축된 건물이나 허가되지 않은 사용 용도로 변경된 주택은 “위반건축물”로서 법적 보호를 받을 수 없으며, 철거 명령을 받고, 소유를 할 경우 이행강제금을 평생 내야 하는 위험이 있습니다.
- 구조와 층, 호수: 건물의 구조와 층수, 호수를 확인하여 실제 주거지와 일치하는지 비교합니다. 주택의 구조가 서류상 정보와 다르면, 그 주택은 불법 건축물일 가능성이 있습니다.
건축물대장을 열람 및 발급했을 때 이렇게 노란 딱지에 위반건축물이라고 적혀 있으면 불법 증축 건축물이라는 겁니다. 이런 집은 전세자금 대출이 나오지 않기 때문에 잘 생각하고 계약을 하셔야 합니다.
건축물대장 무료 발급(열람)
일반적으로 건축물대장을 발급 또는 열람을 하기 위해서는 비용이 발생되지만( 발급(1건당):500원, 열람(1건당):300원) 무료로 발급(열람)해서 볼 수 있는 방법이 있습니다. 정부 24 홈페이지를 이용하시면 됩니다.
정부24 건축물대장 무료 발급(열람)
임대차 계약서 작성 이후 전입신고와 확정일자
전세 계약을 체결한 후 전입신고와 확정일자는 될 수 있으면 당일날 바로 받아야 합니다. 임차인의 권리를 보호하는 중요한 법적 장치이기 때문에. 이 두 가지는 반드시 빠른 시일 내에 처리해야 전세보증금을 지킬 수 있습니다.
1) 전입신고
- 전입신고를 통해 임차인은 해당 주택에 대해 대항력을 갖추게 됩니다. 임대인이 집을 다른 사람에게 팔더라도 임차인의 권리를 보호할 수 있기 때문에 무조건 하셔야 합니다. 잔금일과 실제 이사일이 다른 경우엔 잔금 치르는 날에 먼저 전입신고부터 하시면 됩니다. (전입신고를 한 날 다음날부터 대항력이 생기니 이점 유의 하시기 바랍니다.)
- 임대차 계약서를 작성한 당일 날 임대인이 해당 집을 담보로 대출을 받는 경우가 상당히 많습니다. 이런 경우를 예방하려면 특약사항에 ‘전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 해당 부동산의 권리변동을 일으키지 않고 계약 당시 상태로 유지한다. 위반 시에 계약은 무효로 한다.’라는 내용을 넣는 것이 안전합니다. 그러니 계약하는 날은 하루를 비워두고 빠르게 전입신고 및 확정일자를 진행하는 게 내 재산을 지키는 길입니다.
주민센터에 직접 방문하기가 어려울 경우 오전 9시~ 오후 6시 전까지 온라인으로 신청이 가능합니다.
정부 24 : https://www.gov.kr
2) 확정일자
- 확정일자는 작성한 부동산 임대차계약서에 공식적으로 확인한 일자를 말합니다. 주택임대차계약 체결 날짜를 법적으로 공증받는 것이죠. 임차인이 전세보증금을 우선적으로 배당받을 수 있는 우선변제 권리를 확보하는 것입니다. 전입신고와 다르게 당일날 바로 효력이 발생하기 때문에 당일날 전입신고를 못할 땐 확정일자만이라도 먼저 받아두는 것이 좋습니다. 또는 계약일에 계약서만이라도 우선 확정일자를 받아 두시면 됩니다.
확정일자도 전입신고와 마찬가지로 온라인에서 가능합니다. (오후 6시 전까지)
대한민국 법원 인터넷 등기소 : http://www.iros.go.kr
전입신고만 하고 확정일자를 안 받은 경우 어떻게 될까요?
전입신고는 위에서 설명드린 것처럼 대항력을 갖추는 수단입니다. 집이 경매에 넘어갈 경우 내 보증금을 지킬 수 있는 수단이죠. 그리고 확정일자는 우선 변제권리를 갖는 것입니다. 둘 중에 하나라도 안 하면 100% 보증금을 지키기 어려워집니다. 잘 이해가 되지 않는다면 예를 들어볼게요.
전입신고만 하고 확정일자 받지 않은 경우
- 전세 보증금 3억에 임대차 계약서 작성
- 후순위에 근저당 설정 2억
- 경매가 들어와서 2억 5천만원에 낙찰
이 경우에 임차인이 받을 수 있는 돈은 5천만원 밖에 없습니다. 확정일자를 받지 않아서 우선변제권이 없기 때문이죠. 만약 경매 낙찰가가 2억이었으면 십원 하나 받지 못하고 보증금을 다 떼이는 무서운 결과가 발생활 겁니다. 반대의 경우도 마찬가지입니다. 거주한다는 전입신고를 하지 않았기 때문에 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없기 때문이죠.
오피스텔, 원룸에 전입신고를 못하게 할 경우
아마 집을 구하시다 보면 오피스텔이나 원룸 임대인 분들이 전입신고를 못하게 하는 경우가 있습니다. 사실 애초에 전입신고 못하게 하는 집은 알아보지 않는 것이 가장 좋겠지만, 부득이하게 그 집을 계약해야 하는 경우에는 “전세권설정”을 하겠다라고 이야기 하시길 바랍니다. 그마저도 안된다면 계약하시면 안 됩니다. 서울의 경우 보증금이 5천만원 이하라면 최우선 변제금액에 속하긴 하지만 이후 골치 아픈 일을 피하려면 이런 집은 계약할 때 피하시는 것이 좋습니다.
전세권설정등기 자세히 알아보기
전세제도가 시간이 많이 흘러도 참 변하지 않는 것 같습니다. 계약할 때도, 계약 후에도 임차인이 알아야 할 것들, 챙겨야 할 것들이 너무나 많습니다. 이렇게 복잡하다 보니 사기꾼들이 그 틈을 파고들어 우리의 소중한 보증금을 다 떼먹는 거죠. 하루빨리 이러한 과정들이 간소화되고 투명해져서 우리의 목숨과도 같은 소중한 돈을 잘 지켜 낼 수 있기를 염원합니다.
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